전세보증금 가입시기, 조건, 가입서류 및 재계약 가입 총정리

전세보증금 반환 보증보험 필수 이유

전세사기가 끊이지 않아 '전세보증금 반환보증'이 전세계약 시 필수가 된 배경에 대해 설명합니다. 전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 세입자에게 전세금을 대신 돌려주는 보험입니다.

신규 전세계약에는 대부분 가입하지만, 갱신 전세계약에서는 그렇지 않은 경우가 있습니다. 초기 계약 때 보증보험에 가입하지 않았다면, 갱신 전세계약 때 가입할 수 있습니다. 집주인의 동의는 필요 없으며, 세입자가 HUG 등을 통해 가입 후 임대인에게 통보하면 됩니다.

 

전세보증금 보험 계약시기

신규 계약 시, 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과 전까지 신청 가능합니다. 예를 들어, 2년 계약 중 전입신고일로부터 1년이 경과하기 전까지 신청 가능합니다. 갱신계약의 경우 만료일 이전 1개월 이내부터 시작하여 전세계약기간의 1/2 경과 전까지 신청이 필요합니다.

보험료는 신청인이 원하는 보증 한도 금액에 부채비율과 전세계약 기간을 곱한 후 365로 나누어 계산됩니다. 0.115%~0.154% 범위에서 적용되며, 일시납, 전자계약, 사회 배려계층, 비대면 모바일 가입 등의 조건에 따라 할인이 가능합니다.

 

다만, 전세계약기간의 1/2 경과 전에만 가입 가능하며, 계약기간이 1년 이상이고 보증금이 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원 이하여야 합니다.

 

초기 계약 시 공인중개사를 통해 계약하고, 직거래로 계약한 경우에는 가입이 불가능합니다. 전세보다 매매가 낮을 경우, 임대인의 부동산을 매각해도 임차인에게 대신 돌려준 대금을 회수할 수 없어 보증기관이 손해를 보는 상황에서 도 가입할 수 없습니다.

집주인 변경, 대출 만기 연장, 새 집주인이 구치소에 있는 등의 특별한 상황에서는 집주인의 대리인과 계약할 수 있습니다. 대리인은 집주인으로부터 전세 계약을 대신 체결할 권리인 위임장을 받은 사람만 가능합니다. 필요한 서류로는 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등이 있습니다.

 

전세자금 대출 연장 신청

전세자금 대출 연장 신청은 만기 시점으로부터 최소 한 달 전에 하는 것이 좋습니다. 재계약 시점의 집주인이 처음과 같다면, 보증금에 변동이 없다면 기존 계약서를 그대로 사용할 수 있습니다. 하지만 보증금이 변경되었다면 계약서를 다시 작성해야 합니다.

전세보증보험 가입 상태에서 보증금 변동 없이 재계약을 하려면, 보증보험도 별도로 연장 신청을 해야 합니다. 보증보험은 임대차 계약 만료 한 달 전부터 갱신 가능하며, 갱신 방법은 보증기관에 따라 다르므로 사전에 확인해야 합니다.

 

재계약 시 보증보험 새로 들어야 할까?

 

최초 전세 계약과 재계약 시점에서 집주인이 동일하다면, 보증금에 변동이 없는 경우 기존 계약서를 그대로 사용해도 문제가 없습니다. 다만, 보증금이 조정되거나 계약 조건이 변경되는 경우에는 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

이때, 공인중개사를 통한 계약서 작성은 필요하지 않습니다. 보통 은행에서 전세자금대출 시에는 보증기관의 서명이 담보로 사용되는데, 이때 보증기관은 '공인중개사의 서명 및 날인이 찍힌 임대차계약서'를 요구합니다. 

 

그러나 전세 계약 연장의 경우, 기존 전세 계약으로부터의 보증이 이미 존재하므로 공인중개사의 서명이 담보로 사용되지 않아도 됩니다. 따라서 법무부의 '주택임대차표준계약서'를 활용하여 직접 재계약을 진행할 수 있습니다.

 

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